부동산 유튜브 채널 임장여지도가 내집마련을 준비하는 사람들에게 예산 산정부터 지역 필터링, 임장, 매수 협상까지 이어지는 절차를 설명하는 영상이다. 대출 한도를 늘리는 방법과 지역을 좁혀 가는 구체적인 검색 방식, 임장에서 확인할 점을 차례로 다룬다.
화자는 예산을 명확히 정하고 그 예산으로 살 수 있는 지역을 넓게 펼쳐 본 뒤 오를 후보지를 좁혀 가는 순서를 지키면 잘 오르는 집을 고르기 쉬워진다고 말한다. 혼자 판단하면 자신이 아는 선택지 안에서만 고르게 되므로, 실거주와 갭투자를 함께 비교하고 주변 사람에게 조언을 구하라고 조언한다.
화자는 상담을 하다 보면 열 명 중 아홉 명은 자신이 얼마짜리 집까지 살 수 있는지 모르고, 내 동네 아파트만 알아서 다른 지역을 잘 모르는 경우가 많다고 말한다. 예산을 먼저 정하고 그 가격대 아파트를 모아본 뒤 지역을 하나씩 좁혀 가면 오르는 집 고르기가 쉬워진다는 것이 그의 설명이다.
아파트를 사는 절차는 예산을 정한다 → 그 예산으로 살 수 있는 지역을 펼쳐 놓는다 → 오를 가능성이 높은 후보 지역을 정한다 → 후보 지역의 단지를 임장한다 → 임장 후 선택된 단지를 매수한다는 5단계로 정리된다.
대출 상담사에게 지역과 아파트 가격, 잔금 시점을 알려주면 대략적인 한도를 들을 수 있는데, 이때 한도가 원하는 만큼 나오지 않으면 원금균등 상환으로 계산했는지 다시 물어보라고 말한다. 대부분의 상담사는 원리금균등으로 계산해 알려주는데, 원금균등 상환은 초기 납부 부담은 크지만 대출 한도 측면에서 유리하다는 것이다.
소득이 낮고 현금이 많은 경우는 갭투자가, 생애최초 주택 매수이고 소득도 넉넉해 대출에 지장이 없다면 실거주가 유리할 가능성이 높다고 설명한다. 20억 아래 구간에서는 양도세가 거의 없고 종부세 대상도 아니므로 갭투자를 무서워할 이유가 없다고 말하며, 대출과 갭투자 모두 지금 시점에서는 위험하지 않다고 덧붙인다.
네이버부동산에서 예산 앞뒤로 1억 원 범위를 지정하고, 세대수 500세대 이상, 방 세 개, 역세권 10분 이내, 전용면적 56~86제곱미터 조건으로 검색하면 100~150개 단지가 나온다고 말한다. 이 중 한 지하철역 기준으로 단지 수가 적은 지역은 예산과 맞지 않는 지역으로 보고 제외하며, 남은 지역을 엑셀에 정리해 둔다는 것이다.
이어 부동산지인의 빅데이터지도에서 1년 상승률을 확인해 상승률이 낮았던 순서대로 약 20개 지하철역을 선정하라고 설명한다. 화자는 3월에 추천했던 단지 세 곳의 반년 평균 수익률이 57%였고 다산·산신도시 등도 크게 올랐다고 말하면서도, 이제는 비조정 지역도 많이 올라 단순히 비조정 지역이라는 이유만으로 접근하면 실수할 가능성이 높아졌다고 말한다.
호재가 전혀 없어도 가격이 납득되는 지역을 매수하는 것이 좋다고 말하며, 우이신설선이나 위례신사선처럼 지연되거나 신분당선 서북부 연장처럼 취소된 사례를 들어 호재는 이미 착공한 철도처럼 실현 시기가 정해진 것만 고려해야 한다고 설명한다. 이렇게 걸러내면 10개 이하의 후보지가 남는다고 말한다.
학군·교통·상권은 인터넷으로도 알 수 있으므로, 임장에서는 인터넷으로 알 수 없는 소음과 사람에 집중하라고 말한다. 소방서·병원 인근의 구급차·소방차 출동 빈도, 자전거보관함의 아이들 자전거 수, 분리수거장 상태를 확인해 그 단지에 사는 사람들의 수준을 가늠할 수 있다는 것이다.
각 단지마다 '이 가격이 되면 산다'는 기준을 현실적으로 정해 두어야 하며, 실거래가가 15억이고 호가가 16억이라면 15억5천만 원 정도가 현실적인 가격이라고 설명한다. 부동산에 전화해 이 가격에 매물이 나오면 연락 달라고 해 두면 매물 발생 시 먼저 연락받을 수 있다는 것이다.
집값이 더 떨어질 것 같아도 정한 가격에 매물이 나오면 매수하라고 말하며, 집을 샀는데 떨어지는 경우는 과거를 돌아보면 언제나 기다리면 회복됐지만, 집을 안 샀는데 오르는 경우는 답이 없어 결국 오랜 무주택자가 된다고 설명한다. 매수가 정해지면 매매가·계약금·중도금·잔금 날짜 등 조건을 문자로 먼저 명확히 남긴 뒤 복비를 협상하라고 조언한다.
집을 샀는데 떨어지는 경우는 과거를 돌아봤을 때 언제나 기다리면 승리를 했습니다.
현금 6억으로 서울 실거주만 생각하던 상담자에게 갭투자까지 선택지를 넓혀보라고 제안하자 같은 현금으로 13억짜리 아파트까지 볼 수 있었고, 실제 매수 두 달 뒤 13억짜리는 1억 정도 올랐지만 처음 보던 8억대 아파트는 가격 변화가 거의 없었다고 소개한다. 혼자 집을 보면 8억짜리 중에서만 고민하지, 8억짜리가 최선인지 자체를 의심하지 못한다는 것이 그의 설명이다.
화자 자신도 첫 두 번의 투자는 성공적이었지만 자신감이 오른 세 번째 투자에서 잘못된 물건을 사 1억 원 이상 손실을 봤던 경험을 전한다. 선배의 조언을 듣고 문제를 깨달은 이후로는 매수를 결정할 때마다 최소 세 명 이상의 투자자에게 조언을 구한다고 말하며, 주변에 물어볼 사람이 없다면 자신이 운영하는 내집마련 멘토링을 고정 댓글에서 확인해보라고 안내한다.
영상 후반과 고정 댓글에는 화자가 운영하는 유료 내집마련 멘토링 상담 안내가 포함돼 있다. 영상에서 언급된 투자 사례의 수익률과 상승률은 화자가 직접 소개한 수치이며 별도로 검증된 것은 아니다.